토지의 특성과 부동산의 수요

이번 시간에는 토지의 물리적 특성과 부동산의 수요에 대하여 알아보겠습니다.

 

지구상의 모든 상품은 사용과 동시에 감가상각이 이루어지지만 유일하게 가치가 지속적으로 상승하는 것이 바로 '토지'입니다. 새 아파트는 가격이 비싸지만 30년 이상 오래된 아파트들은 감가상각 때문에 점점 싸지게 됩니다. 물론 은마아파트처럼 오래되었지만 위치가 좋고 재건축이 가능한 곳은 미래의 가치를 반영해서 높은 가격을 유지할 수 있지만 대부분의 아파트는 그렇지 않습니다.

 

 

1. 땅의 물리적 특성

 

"땅은 거짓말하지 않는다.", "집 값은 떨어져도, 땅 값은 떨어지지 않는다." 등 부동산 업계에서는 진리로 통하는 말들입니다.  왜 그런말들이 생겼는지 토지의 물리적 특성을 살펴보겠습니다.

 

1) 부동성

 

'고정성', '비이동성'이라고도 합니다.

토지를 인간의 힘으로 이동시킬 수 없음을 의미하는 것입니다. 이로 인해 지역별 수급 불균형의 문제가 발생하게 되고 지역별로 거래가 이루어지거나 국지적인 시장이 형성됩니다.

부동산과 동산을 구별하는 근거가 되기도 합니다. 부동산은 움직이지 않으므로 등기를 함으로써 일반 재화와 구별이 됩니다. 

 

2) 부증성

 

토지는 자연적, 원시적으로 주어지는 재화이지 생산되는 재화가 아닙니다. 토지는 물리적으로 늘릴 수가 없습니다. (공유수면 매립이나 간척지 개발은 예외로 하겠습니다.)

일반재화와 달리 물리적 생산이 불가능하므로 생산비의 법칙이 적용되지 않고, 늘릴 수 없기 때문에 지가 상승의 근본적인 원인으로 작용하면서 희소성을 증가시키게 됩니다.

도심지역에서는 고층화 현상 등 토지이용의 집약 현상이 나타납니다.

 

3) 불변성

 

'비소멸성', '비소모성', '영속성', '불괴성'이라고도 합니다.

토지는 사용한다고 절대면적이 소모되지 않고 마멸되지 않으며 영원히 종속합니다. 물리적으로 감가가 발생하지 않고 투자재로서의 선호도를 가지게 되며, 건물의 내구성과 함께 불변성은 이용,사용이익,소유이익을 획득할 수 있게 하므로 타인이 대가를 지불하고 이용하게 하는 임대차 시장이 형성될 수 있습니다.

* 임대수익=이용이익=사용이익=소득이득

* 매각차익=양도차익=소유이득=자본이득

 

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4) 개별성

 

'개별성', '이질성', '비대체성', '비동질성'이라고도 합니다.

필지 단위인 개별 토지는 그 위치, 면적, 지세, 지반, 가격 등이 모두 다릅니다. 위치의 부동성으로 인해

물리적으로 완전히 같은 토지는 존재하지 않습니다. 주변 환경에 따라 각 토지마다 다른 가치를 가지게 됩니다.

 

5) 인접성

 

'연결성', 연속성'이라고도 합니다.

토지는 물리적으로 다른 토지와 연결되어 있고, 특정 토지의 이용과 개발은 인근 주변토지에 영향을 미치기 때문에 인접토지와의 협동적 이용을 필연화 시킵니다. 

근린공원이나 좋은 학교 등 긍정적인 시설은 핌피(Please In My Front Yard)를 야기하고, 소각장이나 교도소 등 부정적 유해시설은 님비(Not In My Back Yard)를 야기합니다.

 

 

2. 부동산의 수요

 

먼저 수요의 의의는 소비자가 일정기간 동안에 재화나 서비스를 구매하는 욕구를 말하며, 구매의사와 구매력(지불능력)이 있는 유효수요만 해당되지 구매의사만 있는 잠재수요는 수요에 포함되지 않습니다.

 

부동산은 가격과 수요량이 반비례 관계가 되는데, 다른 조건이 일정할 때 부동산 가격이 상승하면 부동산 수요량이 감소하며 부동산 가격이 하락하면 부동산 수요량이 증가한다는 의미입니다.

 

수요변화의 요인은 매우 다양합니다. 인구유입이 증가하거나 소득수준이 향상되면 수요가 증가합니다.

대체재 가격의 변화로 인한 수요변화도 있는데요 예를 들어 빌라나 도시형생활주택, 오피스텔 등 아파트 대체재의 가격이 상승하면 아파트의 수요는 증가합니다.

* 대체재는 라이벌 관계라고 생각하면 쉽습니다. ex) 콜라 vs 사이다

 

보완재 가격의 변화 역시 수요와 관계가 있습니다. 예를 들어 시멘트나 창호 등 아파트 보완재의 가격이 상승하면 아파트의 가격 또한 상승하게 되어 수요가 감소하게 됩니다.

* 보완재는 깐부 관계라고 생각하면 쉽습니다. ex) 삼겹살 vs 소주